Статьи и публикации →
Доступное жильё
Доступное жильё
20 февраля 2012
В очередной раз страна ставит задачу обеспечить население доступным жильём. Давно, в далекие пятидесятые, была начата и успешно претворялась в жизнь программа обеспече-ния каждой семьи отдельной квартирой. Сначала появились малогабаритные “хрущебы”, настолько малогабаритные, что острословы предлагали выпускать для них ночные горшки с ручкой вовнутрь, для экономии места. Но это были отдельные квартиры, со своей кух-ней и ванной, и люди годами стояли в очередях за получением ордера, позволявшего пе-ребраться из опостылевшей коммуналки в свою! Отдельную! Квартиру! “Хрущебы” смени-лись более комфортабельными и просторными “брежневками”, домостроительные комби-наты денно и нощно выпускали миллионы кубометров железобетонных изделий, которые на строительных площадках превращались в шеренги похожих друг на друга, как братья Лю, пяти - девятиэтажных “крейсеров” и девяти – шестнадцатиэтажных “башен”. Типоло-гия массового жилья была не случайной – таким образом достигался максимальный эко-номический эффект использования городских территорий, а, соответственно, и эффек-тивность инфраструктур транспортного и социально-бытового обслуживания. И поныне дома этих поколений составляют основу вторичного рынка жилья. Потом была програм-ма “Жилье 2000” (прозванная в народе “жулье 2000”), программы жилищных сертифика-тов, да разве упомнишь какие еще?
Но никогда и никто раньше не говорил о массовом строительстве индивидуальных домов, как об одном из способов создания рынка доступного жилья. Сейчас это может стать ре-альностью. Может ли?
Для того, чтобы строительство или приобретение индивидуального жилого дома перешло из категории элитарных возможностей в категорию возможностей почти общедоступных, необходимо выполнение следующих условий:
Первое – необходим определенный фонд земель, пригодных и предназначенных для мас-совой малоэтажной застройки.
Второе - земли должны быть планомерно выделены для этой цели и подготовлены для строительства, то есть они должны быть оборудованы подъездными путями и элементами инженерной инфраструктуры. Кроме того, необходимо наметить пути и методы обеспече-ния будущего населении социальными услугами.
Третье – необходимо определиться с перспективными направлениями строительных тех-нологий.
И четвертое, а, пожалуй, самое главное и всеобъемлющее – должна быть разработана и принята на законодательном уровне организационная система финансирования, строи-тельства и эксплуатации жилья.
На сегодня так или иначе решаются только первое и третье из перечисленных условий. Различными путями выделяются участки земли под так называемые “товарищества инди-видуальных застройщиков” или ТИЗы, по их заказам разрабатывается генпланы, а потом идет распродажа участков внутри ТИЗов по “рыночным ценам”, после чего начинается вакханалия беспорядочного освоения каждого отдельно взятого участка. В результате, вместо упорядоченной застройки с единым градостроительным и архитектурным замыс-лом, оснащенной системами инженерного обеспечения, получается “долгая деревня” с четырехметровыми заборами из оцинкованного профнастила, или бетонных панелей, ук-рашенных гирляндами колючепроволочного заграждения. По “улице” этой деревни можно передвигаться, в лучшем случае, на внедорожнике с включенным полным приводом.
Встречаются и приятные исключения – поселок “Радово”, или “американская деревня” на Океанской, но это - скорее исключения на фоне общих тенденций.
Процесс прохождения участков под застройку от выделения из городских земель оптови-кам до индивидуального застройщика – вообще дело непонятное. Говорят, что продажа на аукционе – наиболее справедливый “рыночный” прием. Может быть. Однако, купив землю под застройку на аукционе, новый землевладелец - оптовик, не успев разработать примитивную схему генплана, приступает к реализации участков под коттеджи.
И вот тут начинается. Позвольте, о каком доступном жилье может идти речь, когда стои-мость одной сотки земли на этом рынке в результате многократных спекулятивных пере-продаж достигает пяти и более тысяч зеленых американских рублей? Причем речь идет просто о земле, без подъездных путей, без положенных 20 квт электроэнергии, без сис-тем водопровода и канализации, не говоря уже о теплоснабжении! Итак, приобретен уча-сток 10соток, его стоимость составляет 40- 60 тысяч долларов. Дальше, кроме уже спеку-лятивной цены на землю, идет накрутка на технические условия на подключение к инже-нерным коммуникациям – не хватает электрической мощности, нет водопровода, канали-зации. Здесь тоже всем надо отстегнуть. Надо 120-150 метров забора поставить, это еще 10тысяч тех же зеленых. Надо на КТПН скидываться этак по 6-8 тысяч, скважина для во-ды, еще 2-3-4 тысячи. Локальные очистные не одну семью – 3-5 тысяч. А без общей доро-ги куда? Еще 3-4 тысячи. Надо, надо, надо! И вот уже набежало этак 70-80 тысяч долла-ров (да простят мне наши законодатели за запретную валюту, с рублями нулей не хвата-ет).
Теперь о доме, мы к нему еще не подошли. Его стоимость зависит, в основном, от его га-баритов. Материал стен – практически не критичен, тем более, что стоимость стен со-ставляет не более 20% от стоимости всего дома. Так что, при выборе стенового материала следует заботиться только об энергосбережении. Итак, стоимость строительства одного квадратного метра сегодня колеблется от 500 декларируемых строителями до 800 реальных долларов. Ну, возьмем среднереальную цену 650 долларов за квадратный метр (без отделки). При общей площади “доступного” дома в 120 квадратных метров (меньше не получится), стоимость строительства составит 78тысяч, плюс благоустройство участка – дорожки, деревья, кустарники, гаражик там дальзаводской – не до жиру, пару тысяч, итого вышли на восемьдесят тысяч долларов. Просуммируем со стоимостью участка и инженерной инфраструктуры и получим примерно, грубо - 160 - 170 тысяч долларов за дом площадью сто двадцать – сто пятьдесят квадратных метров. В общем - вполне сопоставимо со стоимостью квартиры той же площади в новом, и довольно элитном доме. Но там – квартира в “человейнике”, а здесь – дом, СВОЙ ДОМ!
Но можно ли назвать доступным дом с такой стоимостью? Ипотека? Ой, даже не смешно. При рассрочке на 10 лет при 12% годовых стоимость дома удваивается. Ну как, доступно? Причем землю и все остальное нужно купить сразу, за наличные. А первоначальный взнос за дом? Итак, в итоге надо погашать ежемесячно от 1800 до 2500 долларов, а это со-ставит около 56 тысяч рублей – сколько зарплат, и отнюдь не минимальных? Доступно? – Доступно. Но далеко не всем.
Понятно, комфортным жильем сразу всех не обеспечить, опыт предыдущей эпохи это по-казал наглядно, из коммуналок до сих пор не вылезли. Но уж коли заговорили о про-грамме доступного жилья, так и мыслить программно надо. И программу нельзя свали-вать только на местную администрацию и на плечи электората. Как говорят – надо всем миром. А как же, спросят строго, быть с рыночностью подхода? – А вот так. Если рынок, так рынок. Каждый должен выставлять на рынок то, что у него есть. Администрация – землю, не создавая дефицита, который очень на цену влияет. Энергетики - киловатты, электрические и прочие сети – точки подключения, и не переваливать строительство КТПН, ТП, очистных сооружений на застройщиков, да еще и в виде благодеяния, а пред-лагать – купи, у меня дешевле! Рынок – это когда продавец выкладывает товар (свой, за-метьте, товар), и спрашивает у покупателя “Что изволите-с, а скидочку не желаете-с?”, а не ждет, когда покупатели на четырех костях приползут и попросят - а куда они денутся с подводной то лодки? Это уже не рынок, это - беспредел.
И оптовик, купивший землю на группу участков, не должен иметь прав на спекуляцию. Он обязан вложить свои средства в освоение территории – разработать проектную докумен-тацию (включая общие правила застройки и проживания), подвести необходимые транс-портные и инженерные коммуникации к каждому индивидуальному участку, определив, где начинается и кончается зона его ответственности, а не “отсюда и – до обеда”. Дол-жен построить групповые локальные очистные сооружения (если нет канализации), по-строить водозаборные скважины (если это дешевле водопровода), в общем - подготовить все условия для застройщиков каждого участка. И только после этого, соблюдая антимо-нопольное законодательство, в конкуренции с несколькими другими такими же, он имеет право выставлять участки на торги. И цены, заметьте, должны быть рыночными, то есть – или должна быть конкуренция предложений, или, если продавец – монополист, цены должны быть подконтрольны соответствующим ведомствам. Ну, в общем, в Законе все сказано. Тогда цена участков будет взвешенной, по настоящему рыночной. Рынок – это там, где взаимовыгодно торгуют, а не хапают.
И тогда, на площадке в 30 домов будет не 30 вонючих септиков, отравляющих 30 едино-личных водозаборных скважин, а один групповой водозабор, два - три локальных кана-лизационных очистных сооружения и одно – два ливневых очистных. За счет такой коо-перации затраты индивидуальных застройщиков снизятся процентов на 25. И забор трехметровый не нужен – общий периметр охраняется. Таким образом, стоимость участка 10соток составит не 65-80 тысяч, а 45-55 тысяч.
Практически, то же самое можно говорить и о строительстве самих домов. Ведь снизить цену можно только за счет массовости, когда для одной площадки разработана единая проектная документация, когда строительство поставлено на поток, когда на площадке есть единый заказчик, проектировщик и единый генподрядчик. Экономия в этом случае также составит процентов 30. Строительство будет стоить не 80, а 50 тысяч долларов. Итого, в сумме – около 100 тысяч зеленых. Тоже не хило, но все-таки
Да, а о роли государства и местных властей я что-то упустил. Как государство здесь мо-жет проявить свою заинтересованность в программе доступного жилья? Ну, если оно дей-ствительно в ней заинтересовано – оно может начать осуществление программы с ликви-дации земельного дефицита. Действительно, в Японии или Голландии нет дефицита зе-мель под застройку, а в России, тем более, на Дальнем Востоке есть, и очень острый. Нонсенс какой-то. Затем, выработать механизм налогового стимулирования снижения стоимости продукции, направленной на строительство жилья – стройматериалов, изде-лий, коммуникаций, а также стимулирования деятельности строительных структур в этом направлении. Выработать механизм, делающий небезопасным, а главное - невыгодным необоснованно накручивать цены. Ну, примерно, как это делается в таких очень рыноч-ных странах, как США, где подобный беспредел, по определению, невозможен. По моим подсчетам это позволит удешевить жилье еще процентов на 15. Ну, а там уже можно го-ворить об ипотеке, о лизинге и прочих умных вещах. И об относительной доступности жи-лья. Кстати, все вышеизложенное можно отнести и к массовому многоэтажному домо-строительству.
Так что необходим еще один фактор, и главный - политическая воля. Без нее все эти про-граммы - не более чем мечты Манилова из Гоголевских “Мертвых душ”. И еще один ис-точник наживы для коррупционеров всех уровней.
Но никогда и никто раньше не говорил о массовом строительстве индивидуальных домов, как об одном из способов создания рынка доступного жилья. Сейчас это может стать ре-альностью. Может ли?
Для того, чтобы строительство или приобретение индивидуального жилого дома перешло из категории элитарных возможностей в категорию возможностей почти общедоступных, необходимо выполнение следующих условий:
Первое – необходим определенный фонд земель, пригодных и предназначенных для мас-совой малоэтажной застройки.
Второе - земли должны быть планомерно выделены для этой цели и подготовлены для строительства, то есть они должны быть оборудованы подъездными путями и элементами инженерной инфраструктуры. Кроме того, необходимо наметить пути и методы обеспече-ния будущего населении социальными услугами.
Третье – необходимо определиться с перспективными направлениями строительных тех-нологий.
И четвертое, а, пожалуй, самое главное и всеобъемлющее – должна быть разработана и принята на законодательном уровне организационная система финансирования, строи-тельства и эксплуатации жилья.
На сегодня так или иначе решаются только первое и третье из перечисленных условий. Различными путями выделяются участки земли под так называемые “товарищества инди-видуальных застройщиков” или ТИЗы, по их заказам разрабатывается генпланы, а потом идет распродажа участков внутри ТИЗов по “рыночным ценам”, после чего начинается вакханалия беспорядочного освоения каждого отдельно взятого участка. В результате, вместо упорядоченной застройки с единым градостроительным и архитектурным замыс-лом, оснащенной системами инженерного обеспечения, получается “долгая деревня” с четырехметровыми заборами из оцинкованного профнастила, или бетонных панелей, ук-рашенных гирляндами колючепроволочного заграждения. По “улице” этой деревни можно передвигаться, в лучшем случае, на внедорожнике с включенным полным приводом.
Встречаются и приятные исключения – поселок “Радово”, или “американская деревня” на Океанской, но это - скорее исключения на фоне общих тенденций.
Процесс прохождения участков под застройку от выделения из городских земель оптови-кам до индивидуального застройщика – вообще дело непонятное. Говорят, что продажа на аукционе – наиболее справедливый “рыночный” прием. Может быть. Однако, купив землю под застройку на аукционе, новый землевладелец - оптовик, не успев разработать примитивную схему генплана, приступает к реализации участков под коттеджи.
И вот тут начинается. Позвольте, о каком доступном жилье может идти речь, когда стои-мость одной сотки земли на этом рынке в результате многократных спекулятивных пере-продаж достигает пяти и более тысяч зеленых американских рублей? Причем речь идет просто о земле, без подъездных путей, без положенных 20 квт электроэнергии, без сис-тем водопровода и канализации, не говоря уже о теплоснабжении! Итак, приобретен уча-сток 10соток, его стоимость составляет 40- 60 тысяч долларов. Дальше, кроме уже спеку-лятивной цены на землю, идет накрутка на технические условия на подключение к инже-нерным коммуникациям – не хватает электрической мощности, нет водопровода, канали-зации. Здесь тоже всем надо отстегнуть. Надо 120-150 метров забора поставить, это еще 10тысяч тех же зеленых. Надо на КТПН скидываться этак по 6-8 тысяч, скважина для во-ды, еще 2-3-4 тысячи. Локальные очистные не одну семью – 3-5 тысяч. А без общей доро-ги куда? Еще 3-4 тысячи. Надо, надо, надо! И вот уже набежало этак 70-80 тысяч долла-ров (да простят мне наши законодатели за запретную валюту, с рублями нулей не хвата-ет).
Теперь о доме, мы к нему еще не подошли. Его стоимость зависит, в основном, от его га-баритов. Материал стен – практически не критичен, тем более, что стоимость стен со-ставляет не более 20% от стоимости всего дома. Так что, при выборе стенового материала следует заботиться только об энергосбережении. Итак, стоимость строительства одного квадратного метра сегодня колеблется от 500 декларируемых строителями до 800 реальных долларов. Ну, возьмем среднереальную цену 650 долларов за квадратный метр (без отделки). При общей площади “доступного” дома в 120 квадратных метров (меньше не получится), стоимость строительства составит 78тысяч, плюс благоустройство участка – дорожки, деревья, кустарники, гаражик там дальзаводской – не до жиру, пару тысяч, итого вышли на восемьдесят тысяч долларов. Просуммируем со стоимостью участка и инженерной инфраструктуры и получим примерно, грубо - 160 - 170 тысяч долларов за дом площадью сто двадцать – сто пятьдесят квадратных метров. В общем - вполне сопоставимо со стоимостью квартиры той же площади в новом, и довольно элитном доме. Но там – квартира в “человейнике”, а здесь – дом, СВОЙ ДОМ!
Но можно ли назвать доступным дом с такой стоимостью? Ипотека? Ой, даже не смешно. При рассрочке на 10 лет при 12% годовых стоимость дома удваивается. Ну как, доступно? Причем землю и все остальное нужно купить сразу, за наличные. А первоначальный взнос за дом? Итак, в итоге надо погашать ежемесячно от 1800 до 2500 долларов, а это со-ставит около 56 тысяч рублей – сколько зарплат, и отнюдь не минимальных? Доступно? – Доступно. Но далеко не всем.
Понятно, комфортным жильем сразу всех не обеспечить, опыт предыдущей эпохи это по-казал наглядно, из коммуналок до сих пор не вылезли. Но уж коли заговорили о про-грамме доступного жилья, так и мыслить программно надо. И программу нельзя свали-вать только на местную администрацию и на плечи электората. Как говорят – надо всем миром. А как же, спросят строго, быть с рыночностью подхода? – А вот так. Если рынок, так рынок. Каждый должен выставлять на рынок то, что у него есть. Администрация – землю, не создавая дефицита, который очень на цену влияет. Энергетики - киловатты, электрические и прочие сети – точки подключения, и не переваливать строительство КТПН, ТП, очистных сооружений на застройщиков, да еще и в виде благодеяния, а пред-лагать – купи, у меня дешевле! Рынок – это когда продавец выкладывает товар (свой, за-метьте, товар), и спрашивает у покупателя “Что изволите-с, а скидочку не желаете-с?”, а не ждет, когда покупатели на четырех костях приползут и попросят - а куда они денутся с подводной то лодки? Это уже не рынок, это - беспредел.
И оптовик, купивший землю на группу участков, не должен иметь прав на спекуляцию. Он обязан вложить свои средства в освоение территории – разработать проектную докумен-тацию (включая общие правила застройки и проживания), подвести необходимые транс-портные и инженерные коммуникации к каждому индивидуальному участку, определив, где начинается и кончается зона его ответственности, а не “отсюда и – до обеда”. Дол-жен построить групповые локальные очистные сооружения (если нет канализации), по-строить водозаборные скважины (если это дешевле водопровода), в общем - подготовить все условия для застройщиков каждого участка. И только после этого, соблюдая антимо-нопольное законодательство, в конкуренции с несколькими другими такими же, он имеет право выставлять участки на торги. И цены, заметьте, должны быть рыночными, то есть – или должна быть конкуренция предложений, или, если продавец – монополист, цены должны быть подконтрольны соответствующим ведомствам. Ну, в общем, в Законе все сказано. Тогда цена участков будет взвешенной, по настоящему рыночной. Рынок – это там, где взаимовыгодно торгуют, а не хапают.
И тогда, на площадке в 30 домов будет не 30 вонючих септиков, отравляющих 30 едино-личных водозаборных скважин, а один групповой водозабор, два - три локальных кана-лизационных очистных сооружения и одно – два ливневых очистных. За счет такой коо-перации затраты индивидуальных застройщиков снизятся процентов на 25. И забор трехметровый не нужен – общий периметр охраняется. Таким образом, стоимость участка 10соток составит не 65-80 тысяч, а 45-55 тысяч.
Практически, то же самое можно говорить и о строительстве самих домов. Ведь снизить цену можно только за счет массовости, когда для одной площадки разработана единая проектная документация, когда строительство поставлено на поток, когда на площадке есть единый заказчик, проектировщик и единый генподрядчик. Экономия в этом случае также составит процентов 30. Строительство будет стоить не 80, а 50 тысяч долларов. Итого, в сумме – около 100 тысяч зеленых. Тоже не хило, но все-таки
Да, а о роли государства и местных властей я что-то упустил. Как государство здесь мо-жет проявить свою заинтересованность в программе доступного жилья? Ну, если оно дей-ствительно в ней заинтересовано – оно может начать осуществление программы с ликви-дации земельного дефицита. Действительно, в Японии или Голландии нет дефицита зе-мель под застройку, а в России, тем более, на Дальнем Востоке есть, и очень острый. Нонсенс какой-то. Затем, выработать механизм налогового стимулирования снижения стоимости продукции, направленной на строительство жилья – стройматериалов, изде-лий, коммуникаций, а также стимулирования деятельности строительных структур в этом направлении. Выработать механизм, делающий небезопасным, а главное - невыгодным необоснованно накручивать цены. Ну, примерно, как это делается в таких очень рыноч-ных странах, как США, где подобный беспредел, по определению, невозможен. По моим подсчетам это позволит удешевить жилье еще процентов на 15. Ну, а там уже можно го-ворить об ипотеке, о лизинге и прочих умных вещах. И об относительной доступности жи-лья. Кстати, все вышеизложенное можно отнести и к массовому многоэтажному домо-строительству.
Так что необходим еще один фактор, и главный - политическая воля. Без нее все эти про-граммы - не более чем мечты Манилова из Гоголевских “Мертвых душ”. И еще один ис-точник наживы для коррупционеров всех уровней.